Prologis ist ein Equity Reit, der Equity Reit ist im Bereich der Industrie und Logistik als Vermieter tätig. Das Unternehmen besteht seit 1983, ist jedoch erst seit 1997 als ein Reit firmiert. Der Hauptsitz ist in San Francisco. Der Ceo ist Hamid R. Moghadam. Herr Moghadam ist außerdem einer der Gründer von Prologis.
Die Aktie
ISIN: US74340W1036 WKN: A1JBD1 Symbol: PLD
Der Performancevergleich der Prologis Aktie zeigt, dass in den letzten fünf Jahren die Aktie den S&P 500 und den FTSE Nareit Equity Reit out performen konnte. Es handelt sich hierbei um eine Total Return Betrachtung, sodass der Chart nicht nur die reinen Kursgewinne der Aktie betrachtet, sondern auch die Dividenden Ausschüttungen. Der FTSE Nareit Equity Reit Index repräsentiert alle US Reits die mehr als 50% ihres Vermögens in Immobilien halten.
Das Geschäftsmodell
Prologis ist in 19 Ländern auf vier Kontinenten präsent:
Das Unternehmen hat weltweit 6.700 Kunden und managt 5.613 Objekte. Dabei lässt sich das Geschäftsmodell von Prologis in zwei operative Segmente unterteilen.
Das erste Segment, wäre das Real Estate Segment. Dieser lässt sich wiederum erneut in zwei Teilbereiche unterteilen. Die Vermietung macht 85% bis 90% des Umsatzes aus. Höhere Erträge werden durch Mieterhöhungen eingenommen. Die Entwicklung von Immobilien ist ebenfalls ein Bereich der zum Real Estate Segment dazu gehört. Hierbei werden Immobilien an die Anforderungen der Kunden entwickelt, um noch weiter im Markt geschehen und am Kunden zu sein. Die Immobilien sollen nach Unternehmensangaben so lange wie möglich im Bestand bleiben.
Im Bereich der des Strategic Capital hat sich Prologis mit vielen institutionellen Investoren zusammen geschlossen. Dabei handelt es sich um Co-Investments mit anderen Reits. Prologis beteiligt sich hierbei mit 15% bis max. 50%. Durch diese Strategischen Partnerschaften können Investmentrisiken unterbunden werden. Das Unternehmen nennt in seinem Geschäftsbericht außerdem die Minimierung von Wechselkursrisiken. Das Strategic Capital macht 10-15% des Umsatzes aus.
Die Zahlen
Prologis hat wie bereits erwähnt 6.700 Kunden, die weltweit, national oder regional tätig sind. Der Vermieter hat im letzten Geschäftsbericht seine 25 Top Kunden aufgezeigt:
Hierbei ist zu unterscheiden, dass Prologis diese Darstellung in den Bereich Consolidated Real Estate Segment und den Owned and Managed Bereich unterteilt. Letzteres veranschaulicht die eigenen Immobilie die im besitzt sind. Ersteres zeigt den Gesamtbestand der Immobilien auf, die nicht nur dem Unternehmen gehören. Die Vermietungsquote lag im letzten Geschäftsjahr bei 97,6%.
Im letzten Geschäftsjahr verwaltete das Unternehmen Immobilien im Wert von 129 Milliarden US-Dollar. Der größte Anteil am Gesamten Immobilienportfolio mit einem Wert von 86 Milliarden US-Dollar und 734 Millionen Quadratmeter Nutzfläche weisen die Vereinigten Staaten auf. Danach folgt Europa mit einem Portfoliowert von 26,4 Milliarden US-Dollar und einer Quadratmeterfläche von 230 Millionen. Der Asiatische und Lateinamerikanische Immobilienbestand rundet das Portfolio mit einem Wert von 10,55 Milliarden sowie einem Wert von 5,22 Milliarden US-Dollar ab. Die Nutzflächen der Immobilienbestände liegen bei 98 Millionen und 76 Millionen Quadratmeter.
Darüber hinaus ist es wichtig zu beachten, dass nur die Immobilienbestände veranschaulicht werden. 2023 erwarb der Reit 70 weitere Objekte in den Vereinigten Staaten hierfür brachte das Unternehmen 3,1 Milliarden US-Dollar auf. Prologis verfügt des weiteren noch über Land und Flächen die entwickelt werden. Auf diese Grundstücken und Flächen werden zukünftig Immobilien erbaut.
Der folgende Ausschnitt aus dem Geschäftsbericht zeigt den Wert der gesamten Investitionen von Prologis. Die Industrieimmobilien weisen hierbei die größte Investition auf.
Im Jahr 2023 betrug die durchschnittliche Vertragslaufzeit eines Vermietungsvertrages 66 Monate. Im Geschäftsbericht wird immer wieder vom ,,leasen“ gesprochen. Prologis bietet in Europa die Möglichkeit vom ,,Clear Lease“ an. Das hat laut eigenen Angaben die Möglichkeit die Verträge zu vereinfachen. Variable Nebenkosten werden pauschalisiert. Dennoch fließen Grundsteuern oder Verbraucher orientierte Energiekosten nicht mit ein, da dieser immer extra berechnet werden. In den USA erwähnt das Unternehmen vier Arten der Leasing Möglichkeiten. Wobei sich der Umfang der Zahlungen pro Vertragsmöglichkeit für den Mieter unterscheidet. Der Mieter zahlt so Beispielweise auch eine Versicherung zur Miete oder aber die Reinigung des Objekts. Wer mehr dazu lesen möchte findet die Verlinkung im Text.
Insgesamt arbeiten weltweit 2.574 Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen für Prologis.
Der Umsatz von Prologis lag im letzten Geschäftsjahr bei insgesamt 8.023 Milliarden US-Dollar. In den letzten fünf Jahren konnte der Umsatz durchschnittlich um 24% gesteigert.
Der Gewinn wies einen Betrag in der Höhe von 3.053 Milliarden US-Dollar auf. Der Nettogewinn konnte in den letzten fünf Jahren durchschnittlich um 18,67% wachsen. Es lag bei der Gewinn Entwicklung keine Lineare Steigung vor, es gab daher in den letzten fünf Jahren auch Gewinnrückgänge.
Der Kassenbestand beläuft sich auf 530 Millionen US-Dollar. Mit insgesamt 6 Milliarden US-Dollar die sich aus dem Kassenbestand und weitere Kreditlinien ergeben, die von Prologis bislang nicht genutzt wurden, könnte das Unternehmen das Geld für weitere Chancen oder Aufwertungen des Immobilienbestandes nutzen.
Die Schulden setzen sich wie folgt zusammen:
Der durchschnittliche Zinssatz der Schulden beträgt 3%. Gerade wenn man den Zinssatz der Euroschulden sieht, wird ersichtlich, dass auch in der schwierigen Zinsphase das Unternehmen vorgesorgt hat. Die erhöhten Zinsen konnten dem Unternehmen nichts antun. Mit insgesamt 35,17 Milliarden US-Dollar an Schulden (hier sind noch andere Schulden mit enthalten, die nicht nur zu Finanzierung der Objekten dienen) wurde, diese dennoch im Gegensatz zum Geschäftsjahr 2022 mit einem Wert von 30 Milliarden US-Dollar stark erhöht. Das ist auch anhand der Zinszahlungen bemerkbar geworden so zahlte das Unternehmen im Geschäftsjahr 2022, noch 234 Millionen US-Dollar an Zinsen, so waren es bereits im letzten Geschäftsjahr fast doppelt so viel mit 457 Millionen US-Dollar. Diese Beträge wurden für die Schulden in der Höhe von 29 Milliarden US-Dollar bezahlt. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Schulden beträgt 9,3 Jahre. Meiner Auffassung nach sollte daher immer noch die Inflation in den Vereinigten Staaten im Auge behalten werden, da diese immer noch nicht stärker vertreten ist als in Europa, dies könnte kurzfristig immerhin zu steigenden Zinsen und somit zu weiteren teureren Re- oder Finanzierungen kommen.
Rating
Das Rating spielt gerade für die Finanzierung von Immobilien eine wichtigere Rolle. Mit einem schlechten Rating verschlechtern sich die Zinskonditionen für Prologis. Das Rating mit einem A durch Standard and Poors, sowie ein Rating von A3 durch Moody zollt von einer Kreditwürdigkeit des Unternehmen. Es zeigt auf das die Bonität gut ist.
Die Finanzkennzahlen
Das Unternehmen hat im Geschäftsjahr 2023 keine Aktien zurückgekauft.
Die aktuelle Marktkapitalisierung beträgt 119 Milliarden US-Dollar. Dem gegenübersteht eine Bilanzsumme von 93 Milliarden US-Dollar.
Seit 2014 wird die Dividende kontinuierlich erhöht. Diese belief sich im letzten Geschäftsjahr auf 3,48 US-Dollar und wird im diesem Geschäftsjahr bei 3,84 US-Dollar liegen. Das entspricht eine aktuelle Dividendenrendite von 3,12%.
Das aktuelle KGV verzeichnet einen Wert von 39. Damit ist das Unternehmen nicht günstig bewertet. Das KGV alleine sagt nichts über die Bewertung des Unternehmen aus. Man zahlt für das Unternehmen in der Regel etwas mehr, wenn dieses eine einzigartige Stellung oder andere positive hervorstechende Merkmale aufweisen. Prologis hat es mit seinem Geschäftsmodell geschafft eine einzigartige Stellung einzunehmen, es gibt meiner Auffassung nach keinen anderen Reit der in diesem Bereich so stark ohne Konkurrenz vertreten ist.
Die aktuelle Eigenkapitalquote liegt bei 62%. Die Umsatzrendite betrug in den letzten fünf Jahren einen durchschnittlichen Wert von 47,28%. In diesem Jahr fällt diese mit einem Wert 38,1% deutlich niedriger aus.
Die Eigenkapitalrendite verzeichnet einen Wert von 5,29%.
Interview
Ein Interview mit dem CEO und Mitbegründer von Hamid Mogahadam findest du auf Spotify. Hier erzählt dieser Beispielsweise über die Werte die Prologis ausmachen. Des Weiteren erzählt Herr Mogahadam über das Immobilien Geschäft sowie über die Gründung des Unternehmen.