Das Unternehmen
Beim Immobilienunternehmen LTC Properties handelt es sich um ein Equity REIT, der jedoch auch im Finanzierungsbereich tätig ist und so zum Teil auch als ein Mortgage REIT betrachtet werden kann. Das Unternehmen hält größten Teils als Immobilien Seniorenheime und Gesundheitsimmobilien. Den Hauptsitz hat das Unternehmen in Westlake Village, Kaliforniern, Vereinigten Staaten. Gegründet wurde das Unternehmen von Andre C Dimitriadis im Jahr 1992. Gerade für eine alternde Bevölkerung ist das betreute Wohnen, oder aber auch Seniorenheime, sowie Gesundheitseinrichtungen essenziell. LTC Properties ist damit auch für die Zukunft gut gewappnet und kann hiervon profitieren.
Die Aktie
Die Aktie von LTC Properties ist an der New York Stock Exchange gelistet.
WKN: 884625 ISIN: US5021751020 Symbol: LTC
Das Geschäftsmodell
LTC Properties investiert in Immobilien aus der Gesundsheitsbranche und in Altenheimen. Das Unternehmen investiert nicht nur in Immobilien, sondern auch in Baufinanzierungen, Joint Ventures, Bauunternehmungen und strukturierte Finanzierungslösungen die unter anderem Eigenkapitalfinanzierungen und Mezzanine-Kapital beinhalten. Die gehaltenen Immobilien, sowie die Finanzierungen und das Mezzanine-Kapital, an denen das Unternehmen beteiligt sind bringen das meiste Einkommen ein. Zum Portfolio gehören 190 Immobilien, wobei das Immobilienunternehmen 123 selbst besitzt und die anderen zu den bereits genannten Geschäftsfeldern wie zum Beispiel den Joint Venture gehört. Das gesamte Portfolio umfasst einen Wert von 1,7 Milliarden US-Dollar, wobei 66,3% die eigenen gehaltene Immobilien sind, die einen Wert von 1,333 Milliarden US-Dollar vorweisen.
Mieter können die Objekte mit Mietverträgen von einer Laufzeit von 2 -10 Jahren mieten. Diese Verträge beinhalten Verlängerungsoptionen, sowie Mindestmietzahlungen, die nicht unterschritten werden können. Zusätzlich werden jährliche fixe prozentuale Steigerungen für Mieterhöhungen hinterlegt, die der Mieter zahlen muss. LTC setzt dabei auf das Triple net lease Verfahren, dieses ermöglicht es einem Vermieter dem Mieter alle Aufgaben zu übertragen. So muss der Mieter alle Versicherungen, sowie Steuern für das Objekt bezahlen, auch bei Reparaturen, Wartungsarbeiten und Instandhaltung wird der Mieter zur Kasse gebeten. Dafür hat der Mieter eine niedrigere Miete, die er an den Vermieter zahlen muss.
Folgende Grafik veranschaulicht die Zehn größter Mieter von LTC Properties:
Im Geschäftsbericht zeigt das Unternehmen auf, inwiefern es die Immobilien unterscheidet so gibt es Rehabilitation Einrichtungen die Menschen Beispielsweise nach einem Unfall wieder aufbauen, darüber hinaus gibt es Altenheime, sowie betreutes Wohnen. Zusätzlich hat das Unternehmen auch Einrichtungen im Bestand die speziell für Menschen mit Demenz eingerichtet sind und in denen sich das Fachpersonal um diese kümmert. Der Ausschnitt veranschaulicht alle verschiedene Einrichtungen, die das Unternehmen hält, mit den jeweiligen Liegenschaften. Im Bundesstaat Texas sind die meisten Immobilien des Unternehmens angesiedelt. Der Punkt ,,Remaining Lease Term“ veranschaulicht die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge in Monaten.
Legende: Die Abkürzung ALF steht für das betreute Wohnen, die Abkürzung SNF steht für die Rehabilitation Einrichtungen, sowie Pflegeeinrichtungen. ILF steht für Altenheime, die Abkürzung MC für Medi Care und OTH steht für ,,Andere“.
Der unten aufgeführte Screenshot zeigt auf wie viele Mietverträge in den kommenden Jahren auslaufen. Darüber hinaus wird auch aufgeführt wie Hoch die Einnahmen mit den gehaltenen Immobilien pro Jahr sind:
Da das Unternehmen nicht nur Mieteinnahmen, sondern auch Zinseinnahmen durch das Verkaufen von Forderungen erhält, sollte diese ebenfalls aufgezeigt werden:
Hier konnte das Unternehmen Zinseinnahmen in Höhe von 28 Millionen US-Dollar erzielen. Die Forderungen die das Unternehmen verkaufte, konnten einen Zinssatz von 7,25% aufweisen. Das Investment belief sich im Geschäftsjahr 2024 auf 361,5 Millionen US-Dollar.
Des Weiteren verleiht das Unternehmen Darlehen, diese setzten sich im letzten Geschäftsjahr wie folgt zusammen:
Die Bruttozinssätze die das Unternehmen vereinnahmte schwankten von 7,25% -11,1%. Der REIT aus Kalifornien verleiht insgesamt 326,1 Millionen US-Dollar und konnte im letzten Jahr Einnahmen von 32,9 Millionen US-Dollar erzielen.
Die letzte Grafik veranschaulicht alle Investitionen seitens des REITs:
Der CEO
Die aktuelle CEO ist Wendy Simpson. Frau Simpson ist seit 2007 CEO des Unternehmens und seit dem Jahr 2000 im Unternehmen tätig. Zuvor arbeitete sie bei verschiedenen Unternehmen aus der Gesundheitsbranche und startete ihre Karriere in der Wirtschaftsprüfung. Ihre Erfahrung reicht über 25 Jahre zurück.
Die Kennzahlen
Umsatz, Gewinn und FFO
Mit einem Umsatz von 209,8 Millionen US-Dollar konnte das Unternehmen den Umsatz im Vergleich zum Vorjahr um 12,6 Millionen US-Dollar steigen. 2023 lag dieser bei 198,04 Millionen US-Dollar, dass ist eine Steigerung von 5,4%. In den letzten fünf Jahren konnte der Umsatz um durchschnittlich 2,64% gesteigert werden.
Im letzten Geschäftsjahr konnte man einen Gewinn von 90,4 Millionen US-Dollar erwirtschaften. Ein zuvor waren es 89,15 Millionen US-Dollar, was einen prozentualen Anstieg von 1,4% bedeutet. In den letzten fünf Geschäftsjahren konnte der Umsatz um durchschnittlich 9,5% gesteigert werden.
Der Geschäftsbericht 2024 zeigt den FFO von 2022 bis 2024 auf. So lag dieser 2022 bei 103,1 Millionen US-Dollar, 2023 bei 105 Millionen US-Dollar und 2024 bei 126,4 Millionen US-Dollar.
Im Geschäftsjahr 2024 beschäftigte das Unternehmen 23 Angestellte.
Die Verbindlichkeiten
Die Verschuldung schwankte in den letzten Jahren. So war diese zuletzt im Geschäftsjahr 2023 am höchsten und konnte eine Spitzenwert von 939 Millionen US-Dollar auf weisen. Mittlerweile beläuft sich die Verschuldung auf nur noch 733 Millionen US-Dollar. Der Grund für die Reduzierung ist die zurück Zahlung eines revolvierenden Kredits.
Das Eigenkapital
Im Vergleich zu 2023, konnte im Jahr 2024 das Eigenkapital erhöht werden. So lag dieses bei 916 Millionen US-Dollar und kann mittlerweile einen Wert von 1.053 Milliarden US-Dollar aufweisen. Ein großes Makel wie ich finde sind die Gewinnrücklagen. Diese sind negativ und wurden weiter erhöht. So lagen diese 2023 bei -1.752 Milliarden US-Dollar. Ein Jahr später wurden diese um weitere 100 Millionen US-Dollar ausgeschöpft, sodass ein Wert von -1.852 Milliarden entstanden ist. Diese Erhöhung ist mit der Ausschüttung der Dividende an die Aktionäre mit einem Gesamtwert von 100,5 Millionen US-Dollar verbunden.
Es ist ein Dorn im Auge. Ich bevorzuge ein Polster, als einen bilanzierten negativen Wert. Da auch der Cash Bestand zum größten Teil nur durch Finanzierungen gedeckt ist, kann dies bei einer Schieflage oder ein paar schlechten Jahren teuer und ungemütlich werden.
Der Free Cashflow
In den letzten vier Jahren war der Free Cashflow positiv. Dieser lag 2023 und 2024 bei jeweils 104,4 und 125,1 Millionen US-Dollar. Dividendenausschüttungen waren dementsprechend gedeckt.
Weitere Kennzahlen
Die Liquidität mit einem Wert von 680,4 Millionen US-Dollar, setzt sich aus 9,4 Millionen US-Dollar Cash, aus einer Revolvierenden Kreditlinie in Höhe von 280.650 Millionen US-Dollar und 390.338 Millionen US-Dollar zusätzliche ausgebbaren Aktien zusammen.
Im letzten Geschäftsjahr standen 45.510.754 Millionen Aktien aus. Mit einem aktuellen Aktienkurs von 35,34$ (stand 04.07.2025) ergibt sich eine Marketcap von 1,6 Milliarden US-Dollar. Das eingezahlte Kapital weist einen Wert von 455 Millionen US-Dollar auf. Dividiert man dieses eingezahlte Kapital durch die ausstehenden Aktien so erhält man einen Buchwert von 10$.
Die gesamten Vermögenswerte des Unternehmens lagen im letzten Geschäftsjahr bei 1.738 Milliarden US-Dollar, somit wird das Unternehmen aktuell unter dem bilanzierten Vermögen gehandelt.
Die Finanzkennzahlen
Wie bereits häufiger in meinen Analysen aufgezeigt, wird im Geschäftsbericht eine Vergleich der Performance des Aktienkurses und der reinvestierten Dividende angestellt. Der Zeitraum ist wie üblich über fünf Jahre gewählt worden. Beginnen tut dieser Ende 2019. Investiert wurden 100$, der Totalreturn der Aktie lag in diesem Zeitraum bei +5,93%. Im Vergleich zum FTSE NAREIT Equity REITs Index, der alle REITS beinhaltet, konnte dieser Vergleichsindex um +23,25% zu legen. Der S&P 500 konnte eine Wertentwicklung von +97,02% aufweisen und sich somit fast verdoppeln.
REITs Beteiligungen weisen in der Regel niedrige Kursschwankungen auf. Die steigenden Aktienkurse bleiben ebenfalls aus, sodass die Dividende mehr an Bedeutung gewinnt. REITs sind eher als Anker und stabile Dividendenzahler anzusehen, anstatt als das nächste große Ding.
Die Dividende: Aufgepasst!
In den letzten 22 Jahren wurde die Dividende nicht gesenkt. Jedoch gibt es eine schlechte Nachricht. Die Dividende wurde in den letzten Jahre nicht erhöht, sondern ist Konstanz geblieben. Für Einkommensinvestoren könnte das ein K.O. Kriterium darstellen. Da steigende Dividenden die Inflation schlagen und zudem immer weiter den Geldbeutel füllen. 79,1% des Gewinns werden für die Dividende verwendet. Für den Free Cashflow waren es 86,6%. Die Besonderheit ist die Ausschüttung. Wie bei Realty Income, dem REIT welcher sich auch “the montly dividend company“ nennt, dazu habe ich auch eine Analyse geschrieben (diese findest du hier), schüttet das Unternehmen seine Dividende auch monatlich aus.
Das KGV und KBV
Mit einem aktuellen Kurs von 35,34$ (stand 04.07.2025) und einem Gewinn von 2,07$ pro Aktie ergibt sich ein KGV von 17. Das KBV kann einen Wert von 1,7 aufweisen.
Die Eigenkapitalquote und Rendite
Mit einem Wert von 59% weist die Eigenkapitalquote einen gesunden Wert auf. Die Eigenkapitalrendite gemessen am Gewinn lag bei 8,58%, gemessen am FFO lag die Eigenkapitalrendite bei 12%.
Weitere Finanzkennzahlen
Die Verschuldung gemessen zum Ebidta lag bei 4,11 und stellt somit einen guten Wert dar.
Der Piotroski F-Score liegt bei 8/9
Die Bruttomarge lag im letzten Jahr bei 93,11%. Die Nettomarge 42,16%.
Quellen:
LTC PROPERTIES AKTIE Bilanz GuV | Umsatz und Gewinn | 884625
LTC Properties Inc (LTC) Stock Price, Trades & News | GuruFocus
Dividende von LTC Properties im Juli 2025
LTC Properties, Inc. (LTC) Stock Price, News, Quote & History – Yahoo Finance