Das Unternehmen
Equity Residential wurde 1969 von Sam Zell gegründet. Das Unternehmen hat den Hauptsitz in Chicago, Illinois, in den Vereinigten Staaten. Equity Residential gehört zu einen der Zahlreichen REIT der Vereinigten Staaten. Hierbei handelt es sich um einen Equity REIT. Prologis war der letzte REIT über den ich eine Analyse geschrieben habe. Die Analyse findest du hier.
Das Unternehmen vermietet Apartments und Wohnungen, jedoch keine Einfamilienhäuser. Das Immobilienportfolio zielt vor allem darauf ab, die Einheiten und Objekte an wohlhabende Mieter zu vermieten.
Der Gründer
Sam Zell gründete 1969 das Unternehmen und gilt als einer der erfolgreichsten Immobilieninvestoren Amerikas. Herr Zell war bis zu seinem Tod 2023 ein wichtiger Bestandsteil des Unternehmens. Als Kind von polnischen Immigranten schaffte Herr Zell etwas wovon viele Immigranten träumen. Den amerikanischen Traum. Er studierte an der University of Michigan Politik Wissenschaft und gründete in dieser Zeit bereits kleine Unternehmen. Danach besuchte der die University of Michigan Law School und erreichte seinen Abschluss als Rechtsanwalt. Nachdem er 4 Tage als frisch absolvierter Rechtsanwalt in einer Kanzlei arbeitete, hing er seinen Job an den Nagel und stieg voll und ganz in das Immobiliengeschäft ein. Der Partner der Rechtsanwaltskanzlei unterstütze ihn dabei, vor allem bei seinen ersten Deals.
Der CEO
Mark J. Parell ist der aktuelle CEO von Equity Residental, dieser bekleidet den Job seit Januar 2019. Zuvor war er von 2007 bis 2018 CFO des Unternehmens. Herr Parell kann seinen Linkedin Account zufolge einen Bachelor in BWL von der Hochschule Michigan vorweisen. Leider wird über den CEO nicht viel bekannt gegeben. Auf der Seite von Equity Residental wird darüber hinaus erwähnt, welche weiteren Aktivitäten und Posten absolviert.
Die Aktie
WKN: 985334 ISIN: US29476L1070 Symbol: EQR
Das Geschäftsmodell
Equity Residential (EQR) kauft, vermietet und entwickelt Wohnimmobilien. Dabei hält das Unternehmen Immobilien in Innenstädten- und Vorstädten Lagen. Die Kernmärkte sind Boston, New York, Washington D.C., Los Angeles, Orange County, San Diego, San Francisco und Seattle. Weitere Standorte versucht das Unternehmen zu erschließen oder die bereits bestehende Präsenz auszubauen. Hierzu gehören Denver, Atlanta, Dallas/Ft. Worth und Austin.
Die Kunden von EQR
Die Mieter von Equity Residential weisen ein höheres Einkommen auf. So verdient im Durchschnitt der Amerikanische Staatsbürger 105.000$ pro Jahr, währenddessen die Mieter des Unternehmens im Durchschnitt 169.000$ verdienen. Diese arbeiten in der Regel im Technologie Sektor, in der Finanzbranche und weiteren Dienstleistungssektoren. Des Weiteren haben die meisten Mieter einen höheren Bildungsabschluss und weisen eine gute Position in ihrer Tätigkeit auf. Das spielt den Unternehmen in die Karten, da die meisten Kunden Gehaltssteigerungen erhalten. Dadurch kann das Unternehmen einfacher Mieterhöhungen durchführen, da die Mieter in diesem Fall schmerzfreier sind. Sie können sich steigende Mieten erlauben, als andere Gesellschaftsschichten.
Die Immobilien
Zum 31. Dezember 2024 hielt das Unternehmen 311 Immobilien. Das entspricht 84.429 Einheiten. Diese teilen sich in 95 sogenannte Garden Immobilien und 216 Mid- und High Rise Immobilien auf. Mit Garden Immobilien definiert man Immobilien die 1- 3 Stockwerke aufweisen. Währenddessen Mid-und High Rise Immobilien höhere Stockwerke bekleiden. Die Immobilien von Equity Residental haben zusätzlich weitere Annehmlichkeiten. So bieten diese Schwimmbäder, Fitnessräume, Sozialräume und Dächer auf denen man verweilen kann. Außerdem haben diese Gebäude Tiefgarage und Stauräume in denen ihre Mieter ihr Hab und Gut verstauen können.
295 der Gebäude gehören zu 100% dem Unternehmen. Die restlichen 16 Gebäude gehört Equity Residental teilweise.
Der folgende Ausschnitt veranschaulicht die Geografische Lage der Immobilien:
Zum Ende des Jahres 2024 waren 96,2% der Einheiten des Immobilienunternehmens vermietet. Diese Vermietungsquote von 96,2% stellt noch keine voll Vermietung dar. Erst ab einem Wert von 97% ist die Vollvermietung erreicht. Wie bereits bei der Analyse zur LEG erwähnt, den Beitrag findest du hier, betrachte ich bereits eine Vermietungsquote von 95% als kritisch.
Im letzten Geschäftsjahr erwarb das Unternehmen 8 neue Immobilien für 1,6 Milliarden US-Dollar. 13 Immobilien verkaufte das Equity Residental hingegen für 960 Millionen US-Dollar.
Das Kreditrating
Das Unternehmen gliedert seine Ratings den jeweiligen Kreditaufnahmemöglichkeiten zu. So erhielt das Unternehmen bei der langfristigen Aufnahme von Kreditmitteln ein Rating von S&P mit der Note A- und von Moody’s A3. Bei kurzfristigen Finanzierungen A-2 und P-2. Für Preferred Shares, ebenfalls eine Möglichkeit Kapital aufzunehmen, die in Deutschland kaum bekannt ist, erhielt das Unternehmen das Rating BBB von S&P und ein Baa1 rating vn Moody’s. Luis Pazos hat für Preferred Shares ein Buch veröffentlicht, indem er diese Wertpapiergattung von Grund auf erklärt. Ich habe dieses Buch bereits gelesen und finde diese Wertpapierart sehr interessant. Hier findest du mehr Informationen dazu.
Die Vielzahl an Konkurrenten
In den Vereinigten Staaten gibt es eine Vielzahl von REITs, bereits zwei davon habe ich vorgestellt. Die meisten REITs definieren ein Investmentcase und spezialisieren sich auf verschiedene Immobilien. Equity Residental konkurriert dementsprechend in den USA mit Immobilienunternehmen, die auch in Wohnimmobilien investieren und diese vermieten. Hierzu gehört zum Beispiel Invitation Home und die Privat Equity Gesellschaft Blackstone, die zu den größten Immobilieninvestor der Welt gehört.
Die Kennzahlen
Der FFO betrug im letzten Geschäftsjahr 1.521 Milliarden US-Dollar. Ein Jahr zuvor lag dieser bei 1.477 Milliarden US-Dollar.
Bei einem REIT ist vor allem eine starke Bilanz und genügend Liquidität wichtig. Nach eigenen Unternehmensangaben hält das Unternehmen 2 Milliarden US-Dollar an Liquidität bereit.
Der Free Cashflow war in den letzten Jahren positiv. Im Geschäftsjahr 2023 betrug dieser 1.199 Milliarden US-Dollar. Im letzten Geschäftsjahr lag dieser bei 1.254 Milliarden US-Dollar.
Im letzten Geschäftsjahr beschäftigte das Unternehmen 2.500 Mitarbeiter
Die Verbindlichkeiten des Unternehmens setzen sich wie folgt zusammen:
In den Jahren 2028, 2029 und 2030 werden insgesamt 35,3% der gesamten Verbindlichkeiten fällig. Das kann für die Zinsbindung bei einer Prolongation problematisch werden, wenn der Zinssatz für Finanzierungen immer noch zu hoch ist. 7,4 Milliarden US-Dollar sind als Finanzierungen mit einem festen Zinssatz aufgenommen worden. 785 Millionen US-Dollar hingegen weisen einen variablen Zinssatz auf. In meinen Augen ist das ein ausgeglichenes Verhältnis, sodass kein Risiko besteht, dass wenn die Zinsen steigen sollte, die Finanzierungsraten exorbitant steigen würden. Insgesamt lagen die Gesamtverbindlichkeiten des Unternehmens im Geschäftsjahr 2024 bei 9.250 Milliarden US-Dollar. 2023 lagen diese bei 8.456 Milliarden US-Dollar.
Der durchschnittliche eff. Jahreszins bei allen Verbindlichkeiten betrug im Geschäftsjahr 2024 3,91%. Ein Geschäftsjahr zuvor lag dieser noch bei 3,82%.
Der Leitzins der Vereinigten Staaten wurde nach der letzten Sitzung der FED am 07. Mai 2025 bei 4,25 – 4,50% beibehalten. Vergleicht man hierzu die Zinssätze für die Baufinanzierungen, liegen diese deutlicher Weise höher. So weisen Hypotheken mit einer Laufzeit von 15 und 30 Jahre einen Zinssatz von 5,89% und 6,76% auf. Vergleicht man diese Werten mit denen von Equity Residental, ist das Unternehmen bislang immer noch deutlich günstiger und vor allem besser aufgestellt.
Der Umsatz und Gewinn
Bei Immobilienunternehmen ist der wichtigste Wert der FFO. Anhand diesen Wert kann man die Einnahmen aus der Vermietung besser darstellen. Dennoch sollte man sich dennoch den Umsatz, sowie den Gewinn anschauen.
Der Umsatz lag im letzten Geschäftsjahr bei 2.980 Milliarden US-Dollar. Ein Jahr zuvor konnte dieser einen Wert von 2.873 Milliarden US-Dollar aufweisen. In den letzten drei Geschäftsjahren konnte der Umsatz um durchschnittlich 6,6% gesteigert werden.
1.032 Milliarden US-Dollar konnte das Unternehmen im letzten Geschäftsjahr als Nettogewinn ausweisen. Im Vergleich dazu konnte 2023 Equity Residental nur einen Gewinn von 832 Millionen US-Dollar vorweisen.
Weitere Bilanzielle Fakten
Der Wert der Immobilien nach Abschreibungen und weiteren Anpassungen beläuft sich Netto auf 19.558 Milliarden US-Dollar.
Das Eigenkapital weist einen Wert von 11.245.784 Milliarden US-Dollar auf.
Gewinnrücklagen kann das Immobilienunternehmen aus Chicago in der Höhe von 1,4 Milliarden US-Dollar vorweisen.
379.475.383 Aktien standen zum 06. Februar 2025 aus multipliziert man es mit dem Aktienkurs von 69,05$ (Stand 14.05.2025) erhält man eine Market Cap von 26,2 Milliarden US-Dollar.
Auch ein Aktienrückkaufprogramm wurde im letzten Geschäftsjahr durchgeführt. Für 38,5 Millionen US-Dollar kaufte das Unternehmen 652.452 eigene Aktien mit einem durchschnittlichen Preis von 58,95$ zurück.
Die Finanzkennzahlen
Der REIT schüttete für das Geschäftsjahr 2024 an seine Aktionäre 1.021 Milliarden US-Dollar an Dividenden aus. Pro Aktie waren es 2,70$ mit einem aktuellen Kurs von 69,05$ (stand 14.05.2025) macht das eine Dividendenrendite von 3,91%.
Einen wichtigen Fakt darf man jedoch nicht vergessen zu erwähnen. Die Dividende wurde erst seit den letzten 3 Jahren gesteigert und seit 8 Jahren nicht gesenkt. Das ist für ein REIT ungewöhnlich, da dieser in der Regel eine längere Dividendenhistorie und vor allem zuverlässige Historie vorweisen können. Was noch nicht ist kann ja noch werden.
Eine Eigenkapitalquote kann das Unternehmen mit 55,60% vorweisen. Vergleicht man diese zum Beispiel mit der von Invitation Home so lag diesen bei 52,36%.
Die Eigenkapitalrendite setzt sich aus dem Gewinn und dem Eigenkapital zusammen. Dividiert man den Gewinn durch das Eigenkapital und multipliziert dies mal 100 so erhält man diese wichtige Kennzahl. Diese liegt bei 9,17%.
Das KGV und KBV
Das KGV liegt aktuell bei 25,39 und ist damit nicht günstig. Es gab durchaus, Phasen in denen die Aktie noch höher bewertet war. Betrachtet man das Kurs-Gewinn-Verhältnis zur Zeit und vergleicht die historischen KGVs, ist die Aktie günstiger als in der Vergangenheit bewertet. Das KBV kann ebenfalls mit einem guten Wert von 2,4 strahlen.
Der Buchwert je Aktie liegt bei 25,33$.
Der Piotroski F-Score liegt bei 5/9 und ist damit im gelben Bereich. Die Bruttomarge liegt bei 63,22%. Die Nettomarge kann einen Wert von 33,11% vorweisen.
Das Verhältnis des EBITDA zur Verschuldung liegt bei 3,49. Für ein REIT ist das ein sehr guter Wert!
Die Quellen
Document Details | Equity Residential
Fed-Zinsentscheid 2025: Aktueller Leitzins und Prognosen
Vereinigte Staaten von Amerika – Hypothekenzinssatz | 1990-2025 Daten
Sam Zell, 81, Tycoon Whose Big Newspaper Venture Went Bust, Dies – The New York Times
Dividende von Equity Residential im Mai 2025
Equity Residential (EQR) Gewinn- und Verlustrechnung – Yahoo Finanzen
Equity Residential (EQR) Stock Price, Trades & News | GuruFocus